Una persona física vende un inmueble y hace una financiación propia al comprador y cobra cuotas mensuales o anuales (no interviene ninguna empresa loteadora) – ¿qué impuesto y cómo debe pagarlo?
Según el Art. 57 numeral 6 de la Ley 6380/19, la venta de inmuebles realizada por una persona física está gravada por el IRP – RENTAS Y GANANCIAS DE CAPITAL. El Art. 59 de la misma ley indica claramente, que la base imponible en la venta de inmuebles es el ó el 30% del precio de venta ó la diferencia entre precio de venta y precio de compra del inmueble (si la compra fuera documentada correctamente y no deducida antes como inversión). La tasa es del 8%. Con eso, el máximo de impuesto a la renta a pagar por la venta de inmuebles por una persona física es el 2,4%.
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El Art. 23 del Decreto reglamentario del IRP Nro. 3184/2019 aclara que, si se transfiere el título de propiedad con anterioridad al cobro de las cuotas, es decir, al momento de la venta, el escribano público está obligado a retener el impuesto del 2,4% por el monto total de la venta. En este caso, el vendedor ni siquiera está obligado a emitir un comprobante de venta, por lo dispuesto en la Resolución General Nº 69/2020 Art. 7.
Pero no se dan indicaciones claras sobre una retención del escribano cuando la transferencia del título se hace al final, cuando se hayan cobrado todas las cuotas o cuando se hace faltando todavía algunas cuotas por pagar. Sin embargo, el Art. 26 del mismo Decreto 3184/2019 expresa con claridad, que cada cuota cobrada por venta de un inmueble a plazo está gravada por el IRP – Rentas y Ganancias de Capital. Implícitamente queda entonces establecido, que la persona física, cuando cobra cuotas por venta de un inmueble y todavía no hay intervención del escribano, porque la transferencia todavía no se hace, debe pagar el IRP vía formulario por lo cobrado en un ejercicio.
Aunque esto no está taxativamente definido en la reglamentación, varias consultas vinculantes respondidas por la DNIT hacen entender que en el caso de venta de un inmueble a plazo por una persona física, en donde se cobran cuotas mensuales o anuales y el título se transfiere al final o cuando falten todavía algunas cuotas por pagar, se aplica:
- Se paga el IRP por cada cuota cobrada y si no es vía escribano, es por medio del formulario 516, campo 127.
- Se emite una factura contado en exentas por cada cuota cobrada o una factura crédito en exentas con un recibo de dinero por cada cuota cobrada (aplicando el Art. 7 de la Res. Gral. 69/2020 numeral 1, inc. e).
No está definido tampoco qué se hace en caso de que la transferencia del inmueble se realiza faltando todavía una cuota por pagar, o cuando la última cuota se cobra con la transferencia del título. Pero, habiendo hecho el análisis precedente, se podría optar por pagar el IRP vía formulario también por esta última cuota, habiendo emitido la correspondiente factura, y que el escribano no haga la retención.
Encuentre aquí el texto de una consulta vinculante contestada por la DNIT en el año 2021:
