Para la venta de inmuebles hasta finales del 2019 regían estas reglas:
- Si el inmueble que se vende es un campo rural se debe primeramente aclarar si el vendedor liquidaba su IRAGRO (impuesto a las rentas agropecuarias – vigente hasta el 31/12/2019 o 30/06/2020) bajo el régimen contable o bajo el régimen simplificado. Si lo hacía por régimen contable debía pagar IRAGRO 3% por la venta del inmueble más IVA 1,5%. Si el vendedor liquidaba su IRAGRO en el régimen simplificado, pagaba 3% IRP por la venta del inmueble más IVA 1,5%. Si todavía no estaba inscripto en el IRP en el momento de la venta, debía inscribirse y no pagaba IRP por esta venta por ser el motivo de inscripción, sino solo el IVA 1,5%.
IRP es el impuesto a la renta personal, IRAGRO es el impuesto a la renta agropecuaria y el IVA es el impuesto al valor agregado.
- Si se vendían lotes urbanos se pagaba IRP y regía el mismo principio: si el vendedor todavía no estaba inscripto en el IRP en el momento de la venta, debía inscribirse y no pagaba IRP por esta venta, sino solo el IVA 1,5%. Es importante tener en cuenta que el IRP solamente se paga por los montos efectivamente cobrados, como por ejemplo en caso de una venta a cuotas.
Si se vendían más que 2 inmuebles por año, ya se consideraba actividad comercial y se debía liquidar por el impuesto a la renta comercial IRACIS que tenía totalmente otras reglas. Esto rigió hasta finales del 2019.
A partir del 1 de enero 2020 hay solo 2 condiciones:
- Si el inmueble que se vende está registrado en el activo fijo de una sociedad o empresa unipersonal, se paga el impuesto a la actividad empresarial IRE 3% más IVA 1,5%. No importa la cantidad de inmuebles que se venden. Tampoco importa si es rural o urbano.
- En todos los demás casos solo se paga IRP 2,4% y no se paga IVA.
Es importante mencionar que, si el inmueble es una vivienda familiar que se ha deducido a partir del 2020 como un gasto en el IRP, al vender se pagarán directo 8% IRP no 2,4%.
Esto siempre rige solo para personas físicas, no para sociedades. Las sociedades pagan siempre el impuesto a la renta empresarial IRE por venta de inmuebles.
Y aquí una gran novedad: el IRP por venta de inmuebles ya no se paga una vez al año con la presentación del formulario, sino por cada venta al contado o cobro de cuota vía retención por el escribano público. Esto es diferente cuando se trata de cesiones de derechos o contratos de transferencia de posesión inmediata.
Otra novedad importante es que ya no rige la limitación de 2 inmuebles por año para liquidar por IRP y no por la renta comercial.
A partir del 2020 también las ventas de lotes por sistema de loteo se pueden declarar en el IRP y pagar 2,4% IRP más 1,5% IVA, salvo caso que el inmueble que se lotea está registrado como activo en una sociedad o empresa unipersonal. En ese caso se paga IRE.
